FAQ

Как правильно провести присоединение лоджии к комнате или кухне – это один из наиболее встречающихся вопросов при перепланировке квартиры.
Многие семьи не располагают достаточными средствами для покупки просторных квартир большой площади. Поэтому нашими инженерами разработана технология позволяющая создать на лоджии/балконе дополнительное жилое пространство. Проводятся подобные работы на основании согласованного проекта перепланировки и включают в себя: замену фасадного остекления на теплое, демонтаж подоконной части, устройство раздвижных (французских) дверей и утепление лоджии.
В большинстве регионах РФ, полностью присоединение балкона или лоджии согласовать невозможно. При соблюдении следующих условий (квартира располагается не выше 5 этажа, в наличии имеется 2 лоджии, а также наличие согласования Автора проекта дома), в некоторых регионах есть возможность положительного рассмотрения проекта перепланировки полного присоединения.

Вот краткий перечень вопросов, на которые следует ответить при выборе квартиры в новостройке:
– Какова итоговая стоимость квартиры? (Проверка наличия всевозможных дополнительных сборов и доплат за оформления правоустанавливающих документов, всевозможных консалтинговых услуг, оформление дорогостоящей страховки в случае ипотечного договора и т.д.)
– Кто является фактическим застройщиком объекта? (Проверка репутации и надежности подрядной организации, установка наличия недостроенных объектов или долгостроев, качество и отзывы в сданных жилых комплексах)
– Включена ли в стоимость квартиры внутренняя отделка и если включена, то какого уровня? (В квартирах без отделки потребуется затратить дополнительные средства плюсом к стоимости квартиры, в зависимости от площади помещения от 500 тыс. до 1,5 млн. руб.)
– Удаленность жилого комплекса от города или транспортная доступность? (Как далеко находится дом от места работы, учебы, наличие удобного транспортного сообщения и т. д.)
– Какова экологическая обстановка в районе строительства дома? (На сегодняшний день многочисленные застройки ведутся на замельных участках ранее используемых под полигоны, либо в неспосредственной близости от автомобильной трассы с плотным транспортным трафиком. Данная проблематика частично решается различными способами, такими как поиск жилого комплекса с наличием по близости лесо парков, установкой системы вентиляции и отчистки воздуха.)
– Какова перспектива развития инфраструктуры? (Планируется ли постройка здания детского сада, школы, магазинов и др.)
– Предусмотрено ли проектом строительство парковочных мест? Достаточного количества общедоступных парковочных мест предусмотрено проектом. Необходимость покупки гаража или парковочного места, в случае отсутствия общественной парковки, является дополнительным расходом к стоимости квартиры.)
– Наличие лоджии или балкона? (Согласно Жилищного Кодекса обмер площади балкона или лоджии, а следовательно и стоимость метров квадратных этих помещений, считается с коэффициентом 0,3 или 0,5. Следовательно, наличие большой лоджии в квартире приобретенной с тем же коэффициентом, позволит создать дополнительное пространство для жизни и отдыха.)
– Оценить особенности планировки для последующей перепланировки? (Определенные особенности планировки от застройщика, позволяют провести перепланировку квартиры и улучшить ее функциональность и удобство. Например из одно комнатной квартиры создать двухкомнатное пространство.)

При выборе квартиры во вторичном жилье, помимо основных критериев (местонахождение, площадь, количество комнат, экология, транспортная доступность и т.д.), следует ответить также на следующие вопросы:
– Год постройки и срок эксплуатации по проекту (Проверка гарантированного срока эксплуатации.)
– Конструктивная особенность дома (Надежность несущих конструкций, теплоизоляционные свойства, уровень пожарной безопасности.)
– В каком году проводился или запланирован капитальный ремонт (От этого зависит внешний вид и эксплуатационные качества.)
– Проверить соответствие фактической планировки с техническим паспортом БТИ, также есть в выписке ЕГРН (Установить наличие согласованной перепланировки)
– Оценить общее состояние квартиры, инженерных коммуникаций, остекления и т.д. (Оценить объем дополнительных затрат на ремонт, замену остекления в случае необходимости.)
– Оценить общее состояние дома, входной группы, лифтов и т.д. (Эстетический вид подъездов, придомовой территории, детские площадки, наличие парковочных мест.)

Вопрос жителя ЖК Город Набережных, МО, городской округ Химки.
Мне можете подсказать? Я хочу ненесущую стенку между комнатой и кухней ликвидировать, это я так понимаю перепланировка по эскизу? А то мне в УК пытаются навязать заказ у них проекта и просят за это 35 т.р., мотивирую тем что размер сносимой перегородки больше 1,2м, что, как я считаю, вымогательство. Я пока с перепланировкой в МО не сталкивался поэтому немного сомневаюсь какие тут нормативные документы имеют силу…

Приказ Минрегиона РФ от 30.12.2009 N 624 (ред. от 14.11.2011), определяет перечень работ, на который требуется допуск СРО, п. 9.1 и 9.2 отнесены к работам по устройство конструкций зданий и сооружений из природных и искусственных камней, в том числе с облицовкой. Знак <*> означает, что данные виды и группы видов работ требуют получения свидетельства о допуске на виды работ, влияющие на безопасность объекта капитального строительства, в случае выполнения таких работ на объектах, указанных в статье 48.1 градостроительного кодекса Российской Федерации. ЖК ГН к данным объектам не принадлежит!
Градостроительный кодекс ст. 48, п. 4 Виды работ по подготовке проектной документации, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, должны выполняться только индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, имеющими выданные саморегулируемой организацией свидетельства о допуске к таким видам работ. Иные виды работ по подготовке проектной документации могут выполняться любыми физическими или юридическими лицами.
Соответственно межкомнатная перегородка, не являющаяся несущей конструкцией здания, которое в свою очередь не относится ГК ст. 48.1 к категории особо опасных, технически сложных и уникальные объектов. Таким образом подготовку проектной документации можно осуществить без наличия допуска СРО. В общем то эти положения относится к подготовке проектной документации и не имеют ограничений на территории РФ.
Ну а если проще, то разрешение проводить согласование перепланировки с работами по демонтажу межкомнатной перегородки, равно как и все иные работы, регламентируется следующим актом:
Постановление администрации городского округа Химки МО от 20.08.2013 N 732
«Об упорядочении проведения работ по переустройству и (или) перепланировке жилых и нежилых помещений в городском округе Химки Московской области»
Приложение №1
II. Мероприятия (работы) по перепланировке
1. Разборка (полная, частичная) ненесущих перегородок(исключая межквартирные) – ПРОВОДИТСЯ ПО ЭСКИЗУ
Данное постановление находится в свободном доступе!

Перенос или расширение кухни за счет санузла, ванной, уборной, возможно, если квартира является двухуровневой или если квартира находится на последнем этаже, в остальных случаях подобные работы проводить ЗАПРЕЩЕНО:
СНиП 31-01-2003 п.9.22 “Не допускается размещение уборной и ванной (или душевой) непосредственно над жилыми комнатами и кухнями. Размещение уборной и ванной (или душевой) в верхнем уровне над кухней допускается в квартирах, расположенных в двух уровнях;”
СанПиН 2.1.2.2645-10 п.3.8 “В квартирах не допускается:
– расположение ванных комнат и туалетов непосредственно над жилыми комнатами и кухнями за исключением двухуровневых квартир, в которых допускается размещение уборной и ванной (или душевой) непосредственно над кухней.”

ЖК РФ, гл. 4, устанавливает понятия перепланировки, переустройства, определяет основание их проведения, отказа в согласовании, органов власти осуществляющих перепланировку, ответственность за самовольную перепланировку и т. д. В соответсвии с Федеральным законодательством, также приняты и региональные Регламенты, Постановления в каждом регионе отдельно, на основании которых и осуществляется проведение перепланировки и (или) переустройства в жилом/нежилом фонде.

Это одновременно юридический и нормативный – строительный вопрос!)
СП 54.13330.2016 СНиП 31-01-2003 Здания жилые многоквартирные, Приложение А – определяет понятие площадей здания, этажа, помещения и порядок их расчета:
Площадь помещения (общая площадь жилого помещения, (квартиры) [3], площадь квартиры, площадь комнаты), определяется в составе полезной площади здания в метрах с точностью до одного десятичного знака (0,1м) с округлением до одного сотого знака (0,01м) по размерам, измеряемым между поверхностями ограждающих конструкций на уровне пола (без учета плинтусов). Площадь помещений приводится в экспликации помещений на чертежах планов этажей.
В площадь помещения включаются площади:
– ниш высотой 2м и более, арочных проемов шириной 2м и более, пола под маршем внутриквартирной лестницы, при высоте от пола до низа выступающих конструкций марша более 1,6м, мест размещения встроенной мебели и инженерного и технологического оборудования (в том числе декоративных печей и каминов);
– антресолей, площади которых на любой отметке составляют более 40% площади этажа здания;
– помещений (частей помещений) с наклонными и разновысотными ограждающими конструкциями стен и потолков, крыш, в диапазонах изменения высот, измеряемых от горизонтальной поверхности пола до наклонной поверхности с коэффициентом 1,0 при высоте 2,3 м и более; с коэффициентом 0,7 при высотах 1,1м – 2,3м.
В площадь помещения не включаются площади:
– несущих и ограждающих конструктивных элементов (пилонов, стоек, колонн, пьедесталов и т.п), а также шахт (в ограждающих конструкциях), каналов (коробов, лотков) и открытых систем инженерного и технологического оборудования (трубопроводов, электропроводов), выступающих более трех сантиметров;
– ниш высотой менее 2м, арочных проёмов шириной менее 2м и т.п.;
– дверных проемов в контурах стен;
– полов под маршами внутриквартирных (и зальных) лестниц, при высоте от пола до низа выступающих конструкций марша 1,6м и менее;
– печей в т.ч. печей с каминами, которые входят в отопительную систему здания, а не являются декоративными.
– помещений (частей помещений) с наклонными и разновысотными ограждающими конструкциями стен и потолков при высотах до 1,1 м.

Согласно ЖК РФ, ст. 16, комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Один из наиболее часто задаваемых вопросов связан с подготовкой проектной документацией перед началом ремонта в новом доме в частности в ЖК “Велтон Парк”, Московская обл., г. Сходня.

Градостроительный кодекс РФ, п.3 статьи 48:
“Осуществление подготовки проектной документации не требуется при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов индивидуального жилищного строительства (отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи). Застройщик по собственной инициативе вправе обеспечить подготовку проектной документации применительно к объектам индивидуального жилищного строительства. “

Отсутствие проекта в случаях, кроме указанного выше, может помешать не только технологическому присоединению к электрическим сетям, но и получению разрешения на строительство (Градостроительный кодекс).

Причем, по-видимому, проект электроснабжения является частью “архитектурно-строительного проектирования “, определяемого Градостроительным кодексом, поскольку установленный состав соответствующей проектной документации включает “сведения об инженерном оборудовании, о сетях инженерно-технического обеспечения “.

Полностью – нельзя, хотя данный запрет нигде не прописан.
Такая перепланировка допускалась ранее, но с принятием 840-й редакции 508-го Постановления, пункт 2.2.9 Приложения 1, разрешающего присоединение балкона к жилым помещениям, был убран. Точнее, он теперь касается другого вопроса – перегородок в домах со смешанными/деревянными перекрытиями.

Поэтому Мосжилинспекция не согласовывает присоединение балкона или лоджии без установки стеклянной перегородки, отделяющей их от жилого помещения. Чтобы разграничить зоны балкона и жилого помещения, в проект перепланировки закладываются сдвижные стеклянные двери, их еще называют “французскими” или распашных стеклянных дверей, основным показателем при выборе которых, должны быть тепловые характеристики.

Помимо жилищной инспекции, полностью объединять балкон с комнатой или кухней запрещает и ГУП МНИИТЭП, который является автором большинства серий типовых домов в Москве (и не только). Данный запрет основывается на том, что объединение квартиры с балконом и лоджией повысит нагрузку на отопительную систему здания, которая не рассчитана на обогрев дополнительных холодных площадей.

Но установка перегородки из стеклопакетов – не единственное ограничение, ее можно убрать после ухода приемочной комиссии, которой вы будете сдавать завершенную перепланировку, а позже (например, при продаже квартиры) установить перегородки обратно.

Что еще нельзя при объединении балкона или лоджии с комнатой или кухней?
Во-первых, запрещается переносить на балкон или лоджию радиатор отопления (п.11.7 Приложения 1 ППМ 508 в редакции 840). Батарея, которая обычно находится на подоконном блоке, после его демонтажа переносится на соседнюю стену комнаты или кухни. Еще одним основанием запрета переноса радиатора отопления на лоджию/балкон, является, п. 1 ст. 25 ЖК РФ, где перенос инженерных систем и т.д. возможен в пределах жилого помещения, а лоджия к таковым (в соответствии с п. 5 ст. 15 ЖК) не относится.
Во-вторых, присоединение балкона или лоджии к комнате или кухне подразумевает снос подоконного блока. При этом действует ряд запретов:

– нельзя демонтировать порожек: в кирпичных домах он часто поддерживает балконную плиту, а в панельных он работает совместно с ограждающей панелью (в серии панельных домов П44Т, начиная с 2007, конструкция порожка служит элементом защиты от прогрессирующего обрушения). Кроме того, снос порожка вызовет промерзание плиты перекрытия, что ухудшит жилищные условия соседей.
Также в подавляющем большинстве случаев запрещено затрагивать надпроемную перемычку (она почти всегда является несущей конструкцией).

– Как правило, не разрешается урезать боковые простенки балкона (это возможно лишь в домах с не несущими фасадными стенами). При затрагивании балконных простенков должны выполняться требования СНиП “Пожарная безопасность зданий и сооружений”, которые требуют наличия простенка 1,2 м от края балкона до проема, или 1,6 м., если он находится между двумя входами на балкон.

Еще одной особенностью проектов присоединения лоджий и балконов к кухням и комнатам является следующее условие.
В составе проектной документации должен быть раздел теплотехнического расчета. Это требование уполномоченных органов в большинстве округов в Москве, Санкт-Петербурге у других городах. Оно объясняется тем, что установка стеклянной перегородки увеличивает теплопотерю (не столь сильно, как объединение без перегородки, но все же).
В заключение нужно сказать, что остекление балконов и лоджий перепланировкой не считается и согласования не требует.

Расширение или перенос кухни на жилую площадь в большинстве случаев не допускается (об этом ниже). Как правило, перепланировка кухни сводится к объединению со смежной комнатой – через проем в несущей стене, или посредством сноса не несущей перегородки.

Еще одна сложность связанная с перепланировкой – это нахождение в этом помещении квартиры инженерных систем: газа, водопровода, вентиляции, канализации, что требует соблюдения определённых норм и правил проектирования, а также законодательства о перепланировках.

В ППМ №508 в ред 840-ПП есть ряд запретов, касающихся перепланировки кухни, комнаты и других прилегающих к ней зон.

– п.11.5 Приложения 1 запрещает затрагивание вентиляционных каналов.
– п. 11.17 запрещает устройство проемов в стене между кухней с газовой плитой и комнатой без плотно закрывающейся двери
– п. 11.18 не допускает совмещение кухни с газовой плитой и комнаты.

Обойти запрет на объединение газифицированной кухни с комнатой, возможно предусмотрев в проекте перепланировки раздвижную или стеклянную перегородку с плотным притвором. Но такое объединение возможно только в тех квартирах, где межкомнатные стены не несущие, и их возможно демонтировать. Снести перегородку между кухней с газом и комнатой полностью – не возможно!

Если стена между кухней и комнатой несущая, понадобится сначала получить от автора проекта дома техническое заключение о возможности устройства проема в ней (полностью несущую стену сносить запрещено). На основе ТЗ будет разрабатываться проектная документация с архитектурным разделом по усилению данного проема металлическими профилями, подлежащий согласованию с Мосжилинспекцией.

Возможно ли увеличить кухню с газом? Газифицированную кухню можно увеличить только за счет не жилой площади (коридор, кладовая прихожая и т.д.). Увеличение кухни с газовой плитой за счет части площади смежной жилой комнаты – невозможно!

Полное объединение кухни с комнатой возможно только в квартирах с двумя и более комнатами. В однокомнатной квартире такая перепланировка приведет к тому, что комната, совмещенная с кухней, станет по экспликации БТИ нежилым помещением, а квартир без жилых комнат быть не должно. Способ обойти этот казус есть – можно зримо разграничить помещения, например разными полами и/или оставить часть перегородки, обозначающую границы жилой и нежилой зон.

Подробнее о зонировании помещений в квартире.
Если планируется передвинуть газовую плиту на кухне, то для проведения этой операции необходимо получить разрешение Мосгаза. Оно же понадобится в случае, если вы хотите установить такую плиту в негазифицированном доме.

Вопрос интересный и актуальный, так как многие управляющие компании требуют, перед проведением ремонта, подготовить проект электроснабжения (раздел ЭОМ)!
Не могу сказать, что проект электрики не нужен при проведении ремонтных работ и также не скажу, что дизайн проект заменяет проект электрики, так как является дизайнерским решением и не считается проектной документацией, дающей право производить монтаж внутренних электро-систем.
Посему, подготовка разделов проекта ЭОМ позволяет технически грамотно произвести все монтажные работы.
Касаемо согласования проектов электрики квартиры. Подготовка проекта электроснабжения в проектных организациях с допуском СРО, в соответствии с Приказом Минрегиона РФ от 30.12.2009 N 624 (ред. от 14.11.2011), обязательно только в тех случаях, если здание считается особо опасным или технически сложным – ст. 48.1, (* см. примечание ст. 4.3 перечня вида работ по подготовке проектной документации).
Если здание считается технически сложным (к примеру выше 100м) или особо опасным, то проект внутренних систем электроснабжения, необходимо заказывать в организации имеющей допуск СРО на проектированию.

Рассмотрим все возможные варианты расширения санузла за счет смежных коридора, жилых комнат, кухни или нежилых помещений.

ВАЖНО!
Перед тем как расширить или наоборот уменьшить площадь ванной, санузла или кухни, нужно учитывать, что действующими нормами запрещено, как расширение санузла над кухнями, и жилыми комнатами ниже расположенных квартир (СанПиН 2.1.2.2645-10 п.3.8), так и перепланировка направленная на расширение кухни над жилыми комнатами.
Ссылаясь на действующие нормы – у собственника не выйдет расширить свою кухню, если зона расширения приходится на санузел выше расположенной квартиры – во избежание ухудшения собственных жилищных условий.
Если ваша квартира расположена на первом этаже, либо на втором/ третьем, но под вами размещены нежилые помещения (рестораны, фитнесс- центры, магазины и т.д.), то расширение санузла за счет прилегающих комнат возможно согласовать. При любом увеличении санузла или изменении конфигурации стен требуется обязательное устройство новой гидроизоляции по площади всего санузла.
!!! Запрещается устройство в жилых квартирах трапов и самодельных душевых поддонов (СП 30.13330.2012 п. 8.4.3. и ППМ №508 п. 11.6. и приложение №2 п. 2.32.).

Увеличение площади санузла в квартире, расположенной на первом этаже возможно за счет всей площади прилегающих помещений, при условии разработки соответствующего проекта перепланировки.
Если дом не типовой серии, или относится к домам «старого фонда» (застройка до 60-х), возможно потребуется разработка технического заключения «о состоянии несущих конструкций» здания.
Если перекрытия в доме смешанные или деревянные – конструкция полов расширяемого санузла не должна содержать толстых цементно-песчаных стяжек и других элементов нагружающих перекрытия. Все работы в таком случае проводятся при условии инженерных расчетов нагрузок на перекрытия.
Выход из санузла должен вести в зону коридора. Согласовать перепланировки с расширением туалета в зону жилой комнаты в обычной городской квартире, например, в панельном доме, невозможно. Такие проекты не имеют шансов быть согласованными. Уровень пола при переносе санузла должен быть ниже на 15-20 мм. чем в остальном помещении. Пол в мокрой точке должен быть выстелен гидроизоляционным слоем, согласно требованиям СНиП 2.03.13-88.

Как узаконить согласование расширения санузла или ванной комнаты за счет коридора, кухни или жилой комнаты?
Согласовывать любое изменение в конфигурации планировки санузла, расширение его площади или наоборот – уменьшение, необходимо до начала строительных работ. Перепланировка санузла относится к сложному типу перепланировок, требующему разработки проектной документации. Несогласованное расширение санузла, равно как и другие незаконные перепланировки приведут к появлению красных линий в вашем техпаспорте, что в свою очередь грозит судебными тяжбами, штрафами и нервотрепкой. Поэтому следует устраивать расширение санузла только согласно букве закона.

Что необходимо для согласования?
Аналогичный перечень документов, как и при других решениях предусматривающих согласование перепланировки.
Полезные ссылки:
СанПиН 2.1.2.2645-10 (с изменениями на 27 декабря 2010 года)

Для планируемой перепланировки: К сожалению все нюансы по согласованию перепланировок в данном пункте не описать, зачастую кроме расширение санузла есть еще и множество других мероприятий которые необходимо согласовывать, но укажем этапы по согласованию в целом:
– в начале, необходимо обратиться в БТИ для получения техпаспорта квартиры. В случае, если изменения в планировку уже были ранее внесены и техпаспорт имеет красные линии, вам необходимо также получить план с экспликацией до перепланировки;
– далее нужно обратиться в проектную организацию с допуском СРО, за проектом перепланировки и техническим заключением о возможности перепланировки;
– далее, сдача в окружное отделение жилищной инспекции либо МФЦ, собранный комплект документов на рассмотрение. Через 20 рабочих дней вы получите разрешение на перепланировку. Подробнее о комплекте документов на перепланировку Ознакомиться ;
– после того, как ремонтные работы будут закончены, нужно обратиться в Жилинспекцию для вызова приемочной комиссии, которая установит идентичность выполненных работ проектному плану и выдаст вам акт о завершенной перепланировке (Акт подписывается проектной и подрядной организацией с допуском СРО);
– после получения акта о завершенной перепланировки необходимо обратиться в БТИ. Они внесут изменения в техпаспорт квартиры и выдадут его вам. На этом перепланировку можно считать законченной.

Для выполненной перепланировки: В случае, если изменения в планировку уже были ранее внесены и техпаспорт имеет красные линии, вам необходимо также получить план с экспликацией до перепланировки. Затем получить в проектной организации техническое заключение о допустимости и безопасности ранее выполненных работ.
Далее процедура ничем не отличается от той, которая следует при согласовании только планируемой перепланировки.

Вопросы по теме “Расширение санузла” Расширение кухни за счет санузла, возможно ли?

Вы можете расширить площадь своей кухни за счет санузла, однако следует помнить о том что над вашей кухней и под ней будет располагаться чужой туалет. Однозначного толкования данного мероприятия нет, так как в СП (бывшие СНиП) прописан запрет на размещение санузлов над кухнями. Поэтому зачастую удается согласовать свою кухню, под чужим санузлом с предоставлением нотариального согласия об ухудшении жилищных условий. Данный пункт полностью на усмотрение жилищной инспекции.
Расширение комнаты за счет санузла:
Из-за того, что этажи многоквартирных домов в большинстве случаев одинаковой планировки, не представляется возможным расширить жилую комнату за счет санузла, с сохранением статуса комнаты именно жилой. Но можно присвоить данной комнате нежилой статус (например кабинет, гардеробную, спорт зал) и в этом случае возможно расширить под чужой санузел сверху.

– запрещено переносить кухню в жилую комнату и присоединять к ней часть жилой площади (кроме первого этажа). Перенос и размещение кухни над жилой комнатой соседей запрещен. Ссылочный документ: п. 24 Постановления Правительства РФ №47 (от 28 января 2006).

Если квартира находится на первом этаже, или под вами нежилое помещение, или у соседей аналогичная перепланировка, то вы все же можете перенести кухню на место комнаты. При этом помещение кухни до перепланировки останется в статусе нежилого помещения, и ее в этом качестве придется занести в экспликацию БТИ (например как кабинет).

– запрещено перепланировка кухни с присоединением к ней площади санузла. Согласно п.9.22 СНиП 31-03-2003, а также п. 3.8 СанПиН 1.2.2645-10, кухня не должна располагаться под помещениями уборной и ванной верхней квартиры, кроме тех случаев, когда перепланируемая квартира находится на последнем этаже (здесь учитываются законные интересы соседей снизу).

– кухня должна получать естественное освещение – то есть иметь окно, как того требует п. 5.1 СанПиН 2.1.2.2645-10. Это условие не касается кухни ниши, которую можно устроить в коридоре или ином нежилом помещении.

Единственный способ законно перенести кухню – это устроить в прихожей или кладовой кухню нишу (минимальная площадь кухни-ниши 5 м2, в соответствии с п. 5.7 СП 54.13330.2016). То есть перенести в коридор не саму кухню, а плиту, вытяжку и раковину – без организации обеденной зоны. Причем подводить вентиляцию придется из прежней кухни, а не от санузла или ванной. Нишу с электроплитой и мойкой, кстати, можно устраивать даже в коридорах или прихожих однокомнатных квартир (п. 9.7. СП 54.13330.2016).

В некоторых случаях, для обеспечения нормативного водоотвода от перемещенной раковины и потребляющих воду приборов, приходится устанавливать канализационный насос.

Наличие газовой плиты означает автоматический запрет на перенос кухонного оборудования. Даже на первом этаже

Еще одного существенное ограничение – запрет на устройство выхода из санузла на кухню (п. 4.13 МГСН 3.01-01В или п. 3.9. СанПиН 2.1.2.2645-10) – если только в квартире не проживает человек с ограниченными способностями к передвижению.

Перепланировка балкона/лоджии в кухню также не допускается. Если ваша кухня имеет балкон, можно демонтировать подоконный блок, однако затем вам придется отгородить холодную зону стеклянной перегородкой с дверным блоком или сдвижной (французские окна).

Для того, чтобы узаконить уже проведенные работы по перепланировке или переустройству помещения, потребуется подготовить и согласовать Техническое заключение о безопасности и допустимости проведенных работ. Возможно это при следующих условиях:
– перепланировка не ухудшает условия проживания соседей;
– работы не нарушают прав других жильцов;
– работы не представляют опасности для целостности конструкций здания и жизни людей.
При затрагивании несущих конструкций, техническое заключение разрабатывается автором проекта дома или организацией отобранной Правительством/Администрацией города.
Порядок узаконивания аналогичный с порядком согласования. Техзаключение вместе с необходимым перечнем документации подается на согласование, далее перепланировку принимает Межведомственная комиссия и оформляется завершение перепланировки.

Как правило, понятие свободной планировки квартиры можно встретить при покупке недвижимости. Застройщики и конечно менеджеры используют данный термин при продаже, зачастую выставляя его как одно из преимуществ жилья. Компании-продавцы недвижимости уверяют в том, что межкомнатные перегородки в квартирах, расположенных в основном в домах новостройках, имеющих монолитный каркас, собственник устанавливает на свое усмотрение. В действительности юридического понятия – “свободная перепланировка” не существует! Все жилые помещения/квартиры имеют технический план, учтенный в органах БТИ и ЕГРН, поэтому любые изменения в конфигурации помещений относятся к перепланировке. При покупке квартиры со “свободной планировкой” также следует учитывать следующие факторы:
– убедитесь в том, что по договору оплачиваемая площадь помещения не учитывает ту площадь, необходимую в дальнейшем для устройства межкомнатных перегородок, вентканалов и т.д.;
– стоит учитывать дополнительные затраты на проведение ремонтных работ и материалы (порядка 15-20% от стоимости квартиры), так как застройщик в основном сдает в эксплуатацию дама с такими квартирами, внутри которых кроме бетонных стен ничего нет;
– проведение перепланировки на подобной квартире без согласованного проекта, может привести в дальнейшем к проблемам при возникновении имущественных отношений.
Таким образом понятие “свободная планировка квартиры” означает отсутствие каких либо перегородок при передаче помещения собственнику, что в свою очередь исключает необходимость проведения демонтажа перегородок при перепланировке. Собственник сразу может спланировать пространство квартиры наилучшим образом, но в обязательном порядке потребуется подготовить проект перепланировки и получить разрешение на производство работ.

Один из вопросов собственника ЖК Солнечная Система.

Одним из вариантов подобной перепланировки, является устройство в не жилом помещении коридора или прихожей, кухни-ниши. Технические характеристики кухни ниши, описаны
СП 54.13330.2016 “Здания жилые многоквартирные”
Кухня-ниша – пространство в жилой (общей) комнате с размещением кухонного оборудования для приготовления пищи.
Кухня-столовая – помещение с зоной кухни, предназначенной для приготовления пищи и столовой зоной для приема пищи.

В соответствии с п. 5.7 упомянутого свода правил, кухню нишу можно проектировать в однокомнатных квартирах, площадь ее должна быть не менее 5 кв.м. Кухня-ниша может не иметь естественного освещения. Установка светопропускающих перегородок при расположении кухни-ниши в зоне коридора или гардеробной, не обязательно.

Оформление кухни-ниши делается в том же порядке, что и любая другая перепланировка помещений – разрабатывается проектная документация, которую затем согласуют в Мосжилинспекции или в согласовательном органе района МО.

Преимущества кухни-ниши:
– более рациональное использование отведенной площади;
– площадь кухни, которая в результате перепланировки, освобождается можно использовать для устройства вспомогательных помещений, например кабинета или гардеробной.

Недостатки кухни-ниши:
– сложное техническое решение инженерных систем, расстояние до ближайшего вентиляционного короба, выделенного под вентиляцию кухни. Тоже самое и с подводом систем водоснабжения и водоотведения.

Перечень документов, прилагаемых к заявлению, при переустройстве и (или) перепланировке жилых и нежилых помещений в домах — новостройках.

Технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения (для нежилого помещения — поэтажный план с экспликацией, выписка из технического паспорта на здание (строение) (форма 1а), справка органа технического учета о состоянии здания/помещения (форма 5);
Подготовленный и оформленный в соответствии с установленными Правительством Москвы требованиями проект переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме и жилом доме, разработанный юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем, имеющим выданные саморегулируемой организацией свидетельства (СРО) о допуске к таким видам работ (В случае согласования производства работ по типовому проекту переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме вместо представления Проекта заявитель в заявлении, указанном в пункте 2.10.1 настоящего регламента, указывает ссылку на такой типовой проект).
правоустанавливающие документы:
– если объект, построен по договору участия в долевом строительстве:
– копия договора на участие в долевом строительстве (в договоре должно быть согласие
– застройщика на перепланировку помещения) (при предъявлении подлинника) либо копия, заверенная нотариально;
– копия договора об уступке прав (если была уступка прав по договору) (при предъявлении подлинника) либо копия, заверенная нотариально;
– копия акта приема-передачи недвижимости (при предъявлении подлинника) либо копия, заверенная нотариально;
– справка от застройщика о том, что участником долевого строительства полностью выполнены обязательства по договору (если актом приема-передачи недвижимости выполнение данных обязательств не предусмотрено);
– копия разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

если объект построен за счет городского бюджета города Москвы:
– копия распорядительного документа Правительства Москвы о строительстве объекта;
– копия акта приемки законченного производством строительно-монтажных работ объекта, подписанного всеми членами комиссии, утвержденного заказчиком, назначившим комиссию;
– справка о присвоении адреса. Документы о соответствии строительных адресов почтовому адресу объекта;
– документы, подтверждающие предоставление помещения заявителю.

Вопрос от собственника квартиры, ЖК Спасский Мост, Краногорск, дом монолитный, стена с дверью выполнена из пеноблоков (ненесущая).

перенос входной двери относится к перепланировке помещения и требует разработки и согласования проекта.
Можно выделить 2 варианта возможности переноса входной двери:
1. Смещение или перенос в сторону, в пределах той же стены, в которой дверь располагалась изначально. Если стена капитальная, то автор проекта дома часто выступает против переноса входной двери в несущей стене, это касается панельных домов типовых серий, автором которых является ОАО МНИИТЭП. В монолитных домах – все зависит от конструкции стены, если стена несущая, то сложно, если же перенос входной двери планируется в ненесущей стене, то возможно. В кирпичных домах – возможно.
При некоторых условиях жилищные инспекции также относят такую перепланировку к затрагивающим общее имущество собственников в многоквартирном жилом доме. Данный вариант переноса входной двери согласовать проще чем с присоединением части приквартирного тамбура.
2. С присоединением части тамбура перед квартирой. Данный перенос затруднителен, т.к. происходит присоединение к квартире общедомовой площади дома. Для согласования понадобится получить согласие не менее 73% собственников квартир в доме. При получении согласия, приквартирный тамбур можно будет взять в аренду. В случае сбора 100% подписей собственников, планируемую общедомовую площадь можно будет выкупить в собственность ЖК РФ, ст. 36-48 (жилищная инспекция в праве наложить вето на проведение данного проекта: если в данной части тамбура расположены щитки, электрические счетчики, пожарный гидрант или проходят общедомовые коммуникационные системы к которым необходим доступ. И до переноса данных коммуникаций разрешение выдано не будет).

Ст. 22 № 221-ФЗ “О государственном кадастре недвижимости”, устанавливает состав необходимых для кадастрового учета документов.
Для внесения изменений в документы о собственности ЕГРП потребуется:
1. Вызов инженера БТИ, проведение обмеров и фиксация изменений планировки. Получение тех.паспорта, экспликации и поэтажного плана, в которых зафиксированы новые сведения о квартире.
2. Обращение к кадастровому инженеру для подготовки ТЕХНИЧЕСКОГО ПЛАНА ПОМЕЩЕНИЯ (квартиры). ТПП оформляется на бумаге и на эл.диске. Кадастровые инженеры есть в БТИ, если Вы обратитесь к ним, то они подготовят ТПП на основании ранее выполненного обмера квартиры.
Можно обратиться и к стороннему специалисту, имеющему соответствующие полномочия, но в этом случае он еще раз, после БТИ, должен будет обмерить квартиру.
3. Имея технический план, следует обратиться в МФЦ (многофункциональный центр гос.услуг) с тем, чтобы в Федеральной кадастровой палате Росреестра подготовили кадастровый паспорт, который учитывал бы выполненные изменения.
4. После того как будет получен кадастровый паспорт (+документы Жилинспекции) можно обращаться в Росреестр для оформления нового Свидетельства.

Вопрос собственника квартиры ЖК Новое Бисерово, Московская область, Ногинский район, деревня Щемилово, улица Орлова, 26.

На территории Ногинского района МО действует ПОСТАНОВЛЕНИЕ 03.06.2014 № 367 АДМИНИСТРАЦИИ МУНИЦИПАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ «ГОРОД НОГИНСК МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ»
В соответсвии с которым требуется получить разрешение на перепланировку п. 15.1, а также предоставить подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения, п. 25.6.
Уведомительного порядка перепланировки по аналогии с практикой в Москве, в городе Ногинске нет.

При перепланировке квартир применяются теже самые правила, что и при проектировании самого здания (см. СП 31-107-2004 АРХИТЕКТУРНО-ПЛАНИРОВОЧНЫЕ РЕШЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫХ ЖИЛЫХ ЗДАНИЙ)
ШИРИНА ЖИЛЫХ КОМНАТ в новом строительстве должна быть не менее, м:
– общей комнаты (гостиной) – 3,2; спальни – 2,4.
В квартирах реконструируемых и модернизируемых жилых домов ширина жилых комнат допускается, не менее, м: общей комнаты (гостиной) – 2,8; одной из спален – 2,25.
Для квартир, проектируемых в жилых зданиях других форм владения, указанные размеры могут приниматься в качестве рекомендуемых.

ПЛОЩАДЬ КУХНИ в с учетом размещения оборудования, а также расстановки минимального набора мебели и устройства проходов должна быть:
– в однокомнатных квартирах – не менее 5 м;
– в квартирах с числом жилых комнат две и более – не менее 8 м;
– в мансардном этаже – 7 м; площадь обеденной (кухонной) зоны в кухне-столовой – не менее 6 м.

ШИРИНУ ПОДСОБНЫХ ПОМЕЩЕНИЙ следует предусматривать не менее:
– кухни при однорядном размещении оборудования – 1,9 м;
– при двухрядном (или угловом) – 2,3 м;
– внутриквартирных коридоров, ведущих в жилые комнаты, – 1 м;
– остальных коридоров – 0,85 м;
– передней – 1,4 м;
– ванной комнаты – 1,5 м;
– совмещенного санузла – 1,7 м;
– уборной – 0,8 м (глубина при открывании дверей наружу не менее 1,2 м, внутрь – 1,5 м).

Данным сводом правил также выдвигаются и другие требования к проектированию жилых помещений, размещению оборудования и т.д.

Сегодня все чаще появляется информация из различных источников и тренингов, о том как можно “инвестировать” средства в покупку квартиры с последующей перепланировкой и сдачей жилплощади в аренду. Так например, предлагается приобрести однокомнатную квартиру и переоборудовав ее в 2 квартиры-студии сдавать сразу 2-м арендаторам, а из двухкомнатной квартиры сделать 3 квартиры-студии и т.д. Делается это якобы для увеличения доходов с аренды.
Сразу стоит отметить, что на рынке недвижимости большинство продаваемых квартир не имеют технической возможности провести перепланировку с “инвесторским ремонтом” законным путем. При подобных ремонтах, как правило, нарушаются санитарные нормы по расположению мокрых зон и архитектурные правила к планируемому пространству, выдвигаемые к жилым помещениям действующим Федеральным и Региональным законодательством.

На наш взгляд существует 2 основных критерия выбора квартиры для последующего “инвесторского ремонта”, которые позволят провести перепланировку законным путем:
1. Квартира должна находиться на первом этаже дома или на другом этаже если снизу располагаются нежилые помещения;
2. Желательно наличие 2-х стояков водоснабжения и канализации для двухкомнатных квартир, это позволяет спроектировать монтаж инженерных систем в соответствии с действующими строительными правилами.
Другие критерии поиска квартиры и персональную консультацию можно получить на нашем сайте.

Для многих семей актуальным является вопрос улучшения жилищных условий в уже имеющейся однокомнатной квартире, а именно создание двух жилых комнат/зон.
Что делать если появилась необходимость дополнительной, отдельной комнаты, а достаточного объема средств для покупки новой квартиры нет?
Как приобрести однокомнатную квартиру в ипотеку с последующей ее перепланировкой в двухкомнатную?
В 2014 году нашими специалистами, был проведен анализ существующего рынка недвижимости и предложены планировочные решения, которые позволяют законным путем провести перепланировку однокомнатной квартиры в двухкомнатную. Подобная перепланировка позволяет повысить функциональность квартиры путем принципиально нового расположения межкомнатных перегородок и оборудования. Некоторые архитектурные решения, применяемые в Москве, Санкт-Петербурге и других городах, Вы можете смотреть в галерее проектов.

Как правило, многие молодые семьи при покупке квартиры не имеют достаточно средств и вынуждены оформлять кредитный договор. Одним из условий подобного договора является получение письменного согласия банка на проведение перепланировки. Как правильно узаконить перепланировку в ипотечной квартире?
Наши специалисты подготовят проект и проведут весь комплекс работ по согласованию перепланировки квартиры в ипотеке.

Часто появляется необходимость улучшения жилищных условий в уже имеющейся двухкомнатной квартире, а именно создание трех жилых комнат.
Что делать если появилась необходимость дополнительной комнаты, а достаточного объема средств для покупки новой квартиры нет?
Нашими специалистами успешно разработаны различные планировочные решения, которые позволяют законным путем провести перепланировку двухкомнатной квартиры в трехкомнатную. Подобная перепланировка позволяет повысить функциональность, имеющейся квартиры, путем нового размещения межкомнатных перегородок и оборудования. Некоторые архитектурные решения, применяемые в Москве, Санкт-Петербурге и в Крыму, Вы можете смотреть в галерее проектов. Получить консультацию специалиста можно отправив заявку на нашу почту.

В условиях современного рынка строительства недвижимости, покупка квартиры для семьи стала не только сложным и дорогостоящим процессом, но зачастую рискованным и опасным. Повсеместное банкротство крупных застройщиков (девелоперов), нарушение норм при планировании и строительстве объектов, а также откровенно мошеннические схемы продаж сомнительных новостроек – это только некоторые риски, с которыми уже столкнулись десятки тысяч покупателей квартир. (Только по официальным данным Минстроя РФ на конец 3 квартала 2017г., количество проблемных объектов долевого строительства составило 830, а обманутых дольщиков 38 150 и эти значения постоянно увеличиваются). Таким образом, строительство индивидуального жилого дома, вместо покупки квартиры, сейчас все чаще становится не просто достойной, но и осуществимой альтернативой. Вот только некоторые преимущества индивидуального жилого дома: относительно доступная стоимость земельного участка и строительства в сравнении с квартирой средних размеров; достаточная площадь и индивидуальное планирование пространства; наличие парковки или гаража и собственной территории для отдыха и хозяйственных нужд. Строительство дома оплачивается поэтапно в соответствии с договором и не требует единовременной оплаты, как в случае покупки квартиры или готового загородного дома.
Наши специалисты проведут для Вас профессиональное строительство коттеджа в комплексе.
Из чего строить дом? Мы предлагаем технологию каркасного строительства домов, строительства из газобетонных, керамзитобетонных блоков и кирпича. По каждому типу материала Вы получите подробную консультацию с указанием преимуществ той или иной технологии.
Как строить дом? Архитекторы компании подберут для Вас типовой или разработают индивидуальный проект коттеджа с учетом всех Ваших пожеланий. А наши инженеры проведут строительные работы и воплотят Ваш проект в жизнь.